三亚市房地产业发展现状、问题及对策研究
房地产业作为国民经济的基本承载体，已经成为现代社会经济系统中一个重要的组成部分，其产业链条长，关联度大，带动力强，兼有投资与消费双重功能，对扩大内需、促进消费、拉动经济增长、保持经济社会稳定等具有极其重要的作用。近年来，三亚凭借作为全国唯一的热带滨海旅游城市，拥有良好的自然资源和理想的人居环境，吸引岛内外游客来投资置业，房地产业发展迅速，已经成为经济中所占比重较大、经济增长贡献突出、财政收入增长重要来源，是推动三亚经济发展支柱产业之一。在迅速发展过程中也存在一些诸如房地产业对经济增长影响较大、房价增长过快等亟需解决的问题。本文在整理第三次经济普查及相关资料的基础上，对三亚市房地产业发展的现状、存在的问题进行分析，并提出相应的对策，以更好推动房地产业健康平稳可持续发展。
一、三亚市房地产业的发展现状
尽管三亚房地产业发展时间不长，但与国内其他城市相比，三亚凭借自身拥有的得天独厚优势以及海南国际旅游岛建设的政策推动下，房地产业不断壮大，成为推动三亚国民经济增长和财政收入的重要支撑。
（一）企业数量和从业人员数量不断增长
根据经普统计资料显示，末，全市共有房地产业企业586个，从业人员10834人。其中房地产开发企业385个，从业人员6354人；到了末，全市房地产业企业666个，从业人员17849人，分别比增加80个和7015人。其中房地产开发企业共有250个，比末下降35.1%，减少135个，但从业人员达到了9548人，人数增加了3194人，比增长50.3%。可见，房地产业已经逐渐成为拉动我市劳动力就业的重要力量。
（二）投资规模不断扩大
近年来，三亚房地产市场的迅速发展促进了房地产开发投资的大规模投入，房地产开发投资的规模呈现直线增长趋势。全市房地产开发投资额为76.18亿元，占全社会固定资产投资比重50.3%；到达到302.72亿元，增加了226.54亿元，占全社会固定资产投资比重57.8%，提高了7.5个百分点，-三亚房地产开发投资年均增长42.6%。由此可见，房地产开发投资仍然是拉动固定资产投资的重要力量。
（三）建设规模快速增长
根据统计口径资料显示，三亚市房地产施工面积从的400.8万平方米上升到1216.6万平方米，增加了815.8万平方米；房屋新开工面积分别从的137.7万平方米上升到的373.9万平方米。房地产开发规模扩大不仅提供了大量的存量房，还将成为推动三亚市房地产开发投资发展的重要支撑点。
（四）土地一级市场开发增长明显
近年来，得益于三亚市房地产业的发展，三亚土地一级市场开发增速明显，全市土地出让仅11.44万平方米，成交额1.71亿元，到了全市土地出让面积迅速上升到82.09万平方米。在前，三亚市土地出让面积均在100万平方米以下，从开始踏上100万平方米台阶，特别是到以后，在海南国际旅游岛建设效应的带动下，城镇化建设加快对土地的需求日益加剧。三亚土地出让面积突破230万平方米。在到，三亚商服及旅游用地出让257.71万平方米，住宅用地出让162.23万平方米，土地一级市场开发势头迅猛。开始，由于国家对房地产市场进行调控，为保持房地产市场平稳健康发展，三亚土地供应开始放缓，全市土地出让面积同比下降36.6%。尽管受到客观因素的影响三亚市土地供应有所放缓，但是在前土地出让面积依然保持较快增长速度，反映出我市房地产业发展迅速。
（五）房地产商品房销量与价格齐涨
随着三亚市热带滨海旅游城市知名度提高，优越的生态环境吸引这越来越多国内购房者在三亚购房置业，即便是在全球金融危机背景下，三亚房地产开发投资、批准预算、销售面积、销售均价等指标迅速增长，形势一片向好，尤其是在海南国际旅游岛获批前后，商品房销售和价格双双上涨。根据三亚市房产信息中心统计的网签数据显示，全市商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段，结构等因素）为10254.91元/。到了，全市商品房平均价格为23160.42元/，均价涨了12905.51元/，-商品房价格年均增长率14.7%；商品房销售面积从的88.97万平方米上升到的140.67万平方米，销售面积增加了51.7万平方米。
（六）房地产业主营业务和实收资本增长明显
根据三经普统计资料显示，，三亚市房地产业的主营业务收入为166.59亿元，比增长63.6%，其中，房地产开发业160.44亿元，物业管理业2.21亿元，房地产中介服务2.85亿元，分别比增长61.5%、2.25倍和2.24倍；房地产业主营业务税金及附加18.71亿元，比增长1.57倍；反映房地产业经济实力的重要指标实收资本231.22亿元，比增长1.37倍。可见，经过几年的发展，三亚市房地产开发企业的实力日益雄厚，应对竞争激烈、开发成本不断提高等方面的能力也日趋增加。
（七）物业、中介等其他房地产业发展迅速
伴随着三亚市房地产开发业的迅速发展，物业管理、中介服务等其他房地产业发展迅速。据第三次全国经济普查资料显示，末，三亚市物业管理企业144家，比、分别增长57家和117家，从业人员4999人，比、分别增加2051人和3967人；房地产中介服务企业183家，比、分别增长116家和164家，从业人员1545人，比、分别增加1010人和1253人。
（八）保障性安居工程建设显著
随着三亚房地产业的快速发展，一方面通过市场渠道为岛内外购房者提供高品质的商品住宅，极力打造国际旅游岛下的热度滨海旅游城市度假天堂；另一方面切实保障和改善民生，加快推进保障性安居工程，建设三亚人民的幸福家园。根据有关部门统计，在“十二五”期间，三亚市通过集中建设、分散建设、企业配建等方式共落实各类保障性住房项目41个，累计开工建设各类保障性住房38211套（已建成19893套、在建18318套），建筑面积约422.1万平方米，总投资约209.4亿元，累计完成投资约138.2亿元。从开始，经过市委市政府的批准，按照“三级审核、两级公示”的审核流程，我市累计完成保障性住房分配22565户，其中廉租住房2327户、经济适用住房8706户、限价商品住房6461户、公共租赁住房1922户、棚户区改造3149户。对于目前经过审查合格待分配的8990户（经济适用房2188户、限价商品住房2745户、公共租赁住房4057户），三亚市将采取相应措施积极加快项目建设力度，确保符合条件的居民尽快取得保障性住房。
二、房地产业对三亚市经济发展的影响分析
由于房地产业具有产业链条长，关联度大，带动力强，兼有投资与消费双重功能，对扩大内需、促进消费、拉动经济增长、保持经济社会稳定等具有极其重要的作用。近年来，房地产开发投资已经成为拉动三亚地方经济增长的重要引擎，对其他附带关联产业发展产生很大的促进作用。
（一）房地产业对地方经济的影响明显
近年来，三亚房地产业快速发展，房地产经济规模显著扩大，房地产业增加值占全市经济的比重居各行业之首，房地产业的发展在很大程度上决定全市经济的增长。从占比看，房地产业增加值占GDP比重从的24.7%提高到的32.2%，随后四年逐步降低，降至19.4%，但占比仍居各行业之首。从增速看，-房地产业增速均达20%以上，带动GDP呈现17%以上的高速增长；随后四年随着房地产增速明显回落，GDP增速同步放缓，GDP增速与房地产业发展趋势基本一致。
（二）房地产业对地方收入贡献日益突出
随着房地产业的发展壮大，房地产业提供的税收不断增长，有力地拉动地方税收增长，是地方税收增长的主要动力。，全市房地产业产生地方税收12.44亿元，占全市地方税收的52.8%；到房地产业产生地方税收42.72亿元，占地方税收的63.6%。五年间房地产业地方税收增长2.4倍，年均增长28.0%，增速高于全市地方税收增速4.7个百分点。由此可见，房地产业为三亚地方财政收入的增长做出了很大的贡献，反映出了城市经济对房地产业的依赖程度。
（三）房地产业带动关联产业快速发展
近年来，房地产业的快速发展，也带动了与之密切相关的建材、建筑业、批发零售、金融等多个行业的发展。，规模以上建材业共完成工业增加值7.59亿元，占全市工业增加值44.4%，比增长10.2倍，年均增长62%；建筑业完成增加值57.88亿元，比增长1.41倍，年均增长19.3%；批发零售完成增加值27.6亿元，比增长2.45倍，年均增长28.1%。
，三亚市房地产开发企业到位资金中，国内贷款124.82亿元，比增长7.87倍，年均增长54.7%。国内贷款的大幅上升，表明金融对三亚市房地产开发支持力度加强。，全市房地产贷款余额180.21亿元，比增长3.26倍。其中，房地产开发贷款余额134.89亿元，比增长7.53倍；个人住房贷款余额41.98亿元，比增长65.9%。
三、三亚市房地产业发展存在的问题
在三亚房地产业的不断发展壮大过程中，存在一些诸如房地产业对经济增长影响较大、房价增长过快、产品结构单一等亟需解决的问题，制约着三亚房地产业健康持续发展。
（一）房地产业占经济比重过大
近年来，三亚房地产业对地方经济的作用极为明显，并且占有经济总量的比重也较大，在“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续快速健康发展的有力措施”思想指导下，三亚市房地产业得到快速发展，并逐渐发展成三亚经济发展的重要支柱之一。三亚市房地产开发投资从的76.18亿元增长到的302.72亿元，增长约2.97倍。在全社会固定资产投资中，近80%为社会投资，仅有20%为政府投资，基础设施建设领域的投资项目较少，而房地产开发投资的比例占据了全社会固定资产投资的半壁江山。从近年来的发展看，三亚市房地产开发投资确实扩大了内需，带动了经济发展，但与此同时，其对经济发展的负面影响也日趋明显。
1．住房消费支出占消费支出的比例快速增长。一般来说，由于住房消费带来装修、家电等支出增加，可以在一定程度上促进消费，但由于住房是大宗商品，购买时需要大笔支出，挤压了其他方面消费。随着房价的上涨，普通居民购房负担越来越沉重。微观上来看，由于当前房价收入比处于高位，仅靠核心家庭夫妻双方的工资性收入，剔除银行贷款因素之外，在市辖区范围内购买一套普通商品住宅对一个家庭来说十分困难。通常的做法是挤压当期消费、加大存款力度并寻求核心家庭以外的家庭成员资助，如双方父母等，形成数代人购买一套房屋的现实。根据纳入统计口径的数据显示，三亚市社会消费品零售总额为42亿元，到了社会消费品零售额上升到123.48亿元，增长1.94倍；三亚市新建商品房销售额为76.95亿元，到了新建商品房销售额上升到264.7亿元，增长了2.44倍，比社会消费品零售总额多出0.4倍。由此可见，房地产购买支出一定程度上会对消费支出造成一种挤出效应，同时也会给家庭日常生活造成一定的压力。
2．加大经济结构调整的难度。由于房地产业关联产业多，带动力强，-房地产开发投资年均增长31.8%。三亚市房地产开发投资的快速增长，带动了一系列相关行业，诸如工业中的建材行业和社会用电量的快速增长，对三亚市GDP能耗的下降造成很大压力，与推进产业结构优化调整、发展高效节能产业的方向相违背。
3．房地产业易受政策因素影响，加大了宏观经济波动性。房地产业是易受政策影响的行业，宏观调控政策直接影响房地产行业的发展方向，而销售市场表现最敏感、最直接，进而加大我市宏观经济的波动性。总体来看，三亚房地产发展轨迹与国家宏观调控政策的走向一致，商品房销售市场受政策影响波动明显。在末央行进行年内第三次下调存贷款利率以及对购买商品住房免征一系列税收等有利房产销售的利好政策因素影响下，商品房销售呈高速增长态势，全市商品房销售面积达到114.50万平方米，同比增长48.2%。，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，政策效应集聚释放，岛外购房者投资置业信心高涨，一季度商品房销售面积同比增长60.5%。4月中央出台了最为严厉的房地产宏观调控“国十条”，限制异地购房、二套房标准大幅提高等具体措施，三亚房地产销售市场随之降温，全年商品房销售面积同比增长23.0%。、在国家出台新“国八条”、限贷限购等一系列从紧的宏观调控政策，商品房销售市场明显萎缩，两年商品房销售面积分别为79.13万平方米、61.68万平方米。，三亚房地产市场刚性需求开始逐步释放，加之北方雾霾、严寒等恶劣天气愈演愈烈，三亚自然环境优势凸显，全市房地产市场需求旺盛，全年商品房销售面积达105.14万平方米。
从三亚市房地产业的发展过程来看，销售市场的发展确实促进了经济的发展，但与此同时，其受易政策因素的影响而导致对经济发展的负面作用也不能不引起重视，会加大三亚市宏观经济的波动性。对此我们必须理性看待房地产业的经济发展职能，不能让经济发展过度依赖这一产业的发展，只有如此，三亚市宏观经济的发展才能更加稳定、健康，房地产市场自身的发展也才能更具可持续性。
（二）投资结构不合理，投资领域较为单一
从三亚市经济社会发展来看，在投资方面存在结构不合理、投资领域较为单一的问题。，全市三次产业投资的比例为0.5:5.6:93.9，到了，三次产业投资的比例为1.1：5.1：93.8，基本上没有多大的变化。其中，房地产开发投资占比过大的现象依然存在，占比为46.3%，到了上升为64.5%；与此同时，房地产投资占三产的比重也不小，占49.3%，到了提高到68.8%。在现阶段，房地产发展易受宏观政策因素影响、国家时刻对房地产发展采取严密调控的背景下，应该引起重视并采取相应措施加以应对。
（三）房地产供求结构矛盾明显
从三亚市商品房市场来看，尽管目前房价均价有所下降，商品房网签均价基本维持在20000元/平方米，商品住宅整体价格依然偏高，超过低收入家庭的承受能力。从实际需要看，大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。尽管受经济形势和房地产市场不景气的影响，商品房销售价格有所回落的情况下，作为保障性住房的限价商品房、经济适用房、公租房等则出现供不应求的现象。究其原因一是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格；二是许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险；三是困扰三亚市保障性住房项目建设的诸多问题依然存在，主要是保障性住房项目代建企业资金困难、企业配建项目开工时间与建设进度的可控性差、用地选址困难等原因造成保障性住房供不应求。
（四）房地产业对土地资源消耗日益加剧
由于三亚房地产业的快速发展，其对三亚市土地资源的消耗也日益加剧。目前，三亚每年建设用地审批约100公顷，许多农用地已改为建设用地，如海坡田洋、妙林田洋逐渐消失，加上小产权房非法开发建设占地，可利用的土地资源稀缺。首先，土地资源消耗过快，给城市未来发展留下极大隐患。作为三亚市具有代表性的地方三亚湾、亚龙湾、大东海等市区附近区域的一线海景地已基本全部出让，并几乎开发殆尽。房地产开发要消耗大量不开再生的土地资源，进一步挤占城市未来生存发展的空间；二是难以支撑三亚经济进一步发展。由于房地产开发是对土地资源的一次性占用，开发完毕就意味着这块土地的开发价值已经不存在；三是土地资源的利用低效、初级，三亚独特的资源和土地价值没有得到很好的体现。主要是大量购买低端房产的岛外消费者进入三亚，在促进三亚经济发展的同时也带来增加城市公共资源和生态环境的承载负担负面影响；此外普通商品房住宅用地的大批量供应和低端房地产项目的发展使得热带滨海旅游城市这一奇缺资源的价值没能得到充分体现，导致城市后劲发展不足。房地产业供地规模过大同时意味着发展旅游、现代服务业等产业的土地资源越少，不利于形成合理的、可持续发展的产业布局。
（五）产品结构单一，同质化程度高
长期以来，三亚市商品房开发主要以商品房住房为主，经过几年的开发建设，存在产品结构单一、同质化程度较高、特色不明显的问题，加上开发商相继采取竞价销售，造成三亚市整体商品房销售均价下降。统计显示，三亚市商品住宅均价从的21843.41元/降到的19589.99元/，均价下降10.32%。商品住房销售面积占比约占八成左右，产权式酒店和酒店式公寓等经营性旅游地产的销售面积约占2成，商业、商务办公、文化教育等产业型地产极少。从资源利用角度来看，纯居住地产容易造成楼房空置浪费、基础设施浪费、公共服务设施浪费、管理成本增加；从财政收入来看，纯居住地产只产生一次性销售税收，不利于形成稳定持续的税源；从产业发展看，纯居住地产占比过大，不利于形成房地产与旅游、文化、商务等产业融合发展。
表6 -三亚市各类型商品房销售情况表
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