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非普通住宅标准非普通住宅标准

时间：2020-11-18 14:08:26

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上海普通住宅和非普通住宅的区分

今日沈阳市调整了关于普通住宅的认定标准，“容积率1.0以上，单套建筑面积144平以下，单套总价不超过300万元”。快对对号，你家房子是普通住宅还是非普通住宅。不是的话，那税可就不一样了。

最近谣传上海在研究要收豪宅税，感觉这个不是不可能哦！

如果真有新政，感觉会顺便调整普通住宅和非普通住宅标准，按现政策上海基本没有像样的普通住宅了，这是极不合理的！

而且提升普通住宅标准线，这样能给刚需和改善降低两成首付，因为普通住宅二套房可以5成首付，也符合国家的支持刚需改善的方针，并不违背房住不炒，然后顺便加一个奢侈住宅标准，交易税提更高，也可以说是加征豪宅税，首付也提更高要求甚至不允许按揭，你们说会不会！

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#内蒙古将取消公摊建议上报住建部#估计这位厅长是“喝高”了。你内蒙古另搞一套是可以，只要你厅长令一下，以前所有的房子都重新测量，改计套内使用面积，所有的房产证都可以换发。因为如果不调整，内蒙古房地产市场就成了两套价格，必须使用两套系统。

即使你内蒙古可以单独搞一套，那住建部今后统计房价是不是不考虑内蒙古？

三年前我曾写过《住宅改按套内面积算，考虑过社会成本吗？》。文章写道：将延续几十年的按建筑面积进行交易改为按套内使用面积来进行交易，其弊端却是显而易见，笔者简单列举几点：

一是目前土地“招、拍、挂”中明确规定了容积率，此前定义为一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。若改按套内使用面积交易，负责测量的工程监测站就要分别测量建筑面积和套内使用面积，那么开发商增加一次检测所支付的费用，也必然要转嫁到业主身上，也就会体现在房价中。

二是开发商在现有容积率的严格规定下，为了讨好业主，必然想方设法扩大套内使用面积，从而挤压公摊面积，那么配套设施就会被弱化，甚至墙体厚度被削减，最终受害的还是业主。此外，业主弱化“公摊面积”概念，也不利于日后对公共设施的保养与维护，甚至会加剧与物业公司之间“扯皮”。

三是存量房的房产证都仅仅注明建筑面积，今后若改按套内使用面积交易，是不是要重新办理房产证？如果不重新办理，税务系统就会形成两套交易系统，而这两套交易系统必然运行很多年，甚至要并行上百年，显然不具备可操作性。

如果重新办理房产证，目前存量房都必须重新测量套内使用面积，这个工作量简直就是“天量”，劳民伤财。此外，改变计价方式后，必然要有税收制度、物业收费标准及统计制度的相应调整，尤其是房价统计制度的调整，甚至会导致一部分人误认为房价大涨，另一部分人则会怀疑因为房价已经过高，多年调控无效，国家故意推倒重来。而新政策的落实也会牵扯到多个部门，包括住建部门、规划部门、税务部门、统计部门等，工程浩瀚。

四是很多法律法规都得重新修改。比如《城市房地产开发经营管理条例》以及格式化的商品房预售合同等，都必须首先修改，甚至为了避免新项目需要分别测量建筑面积和套内使用面积，“容积率”也必须重新定义。此外，此前用于调控的诸多规定，甚至名词都必须修改，如“普通住宅”、“非普通住宅”的认定标准。

其实，房子就是房子，过去不按照面积计价，就按套计算房款，也照样交易。在人们已经习惯于按照建筑面积计价的今天，没有必要另搞一套。

综上所述，住宅交易由按建筑面积计价，改按套内使用面积计价，会带来巨大的社会成本，理应被叫停。

上海楼市据说会有一个爆款新闻，现在到处都在说上海楼市要出新政了

1、上调普通住宅标准内环600万，中环 450万，外环350万

2、取消三价取其低，首套首付 30%，二套 50%

3、五大新城放松购房社保年限。

4、外地户籍生二胎或三胎的可以购买二套房本地户籍生二胎或三胎的可以购买三套房

据说目前1.2.3己经确定，4还在商量，因为影响会比较大，所以上层还在讨论！

估计除了第四项其他都会实现，毕竟现在上海的区别普通住宅和非普通住宅的价格控制在内环450，中环310，外环230，太不合理了，哪里还有这个价格的房子。

在南沙买二手房，除了价格地段之外，另外一个不得不注意的就是豪宅税了。所谓豪宅税，正称为非普通住宅，除了大家容易理解的超过144平方以上的大户型之外，还有一条很容易被忽略的就是容积率低于1。

这些经常出现在有别墅的楼盘，纯别墅的就不用多说了，有一些是别墅平层混合的，由于别墅较多，导致整体容积率低于1，因此平层部分交易也要被收豪宅税。