河南省高院裁判观点：本院认为，“城中村”改造中的安置补偿争议，人民法院在处理此类争议时一般遵循以下原则，一是尊重安置补偿方案的原则。城中村改造是地方政府为推进城市发展、改善城中村居民生活，根据经济状况、城市规划等所进行的管理活动，地方政府在城中村改造中所制定的补偿安置方案，只要这种方案不违反法律法规的禁止性规定，不降低居民的居住水平和生活水平，一般都应作为安置补偿的依据，人民法院应予尊重。二是保障居住权的原则。从土地管理法对农村宅基地的分配条件看，农村宅基地的主要功能是保障居住权，故在城中村改造时，仍不能背离此功能，制定安置补偿方案及其落实，首先应当进行房屋安置，以保障住有所居、生活安定、社会稳定。三是合理补偿的原则。与国有土地上房屋征收与补偿相比，集体土地上城中村改造中被征拆房屋的补偿价值，不能完全适用商品房买卖的市场规则判断。对于房价增长形成的利益，应当考虑集体土地上的房屋不能入市交易、安置房屋与市场开发的商品房价格有差异等实际情况，合理确定被征拆人所应获得的补偿利益。
一、关于房屋安置。（一）本案属于城中村改造，首先应保障村民的居住权，而保障居住权的基本依据是涉案的安置房分配方案，故金水区政府按照上述分配方案，首先对一审原告进行房屋安置补偿即方案一，符合城中村改造政策及法律精神。（二）关于安置房屋面积的问题，双方当事人在签订的安置补偿协议中有明确约定，虽然该协议因建设规划手续等问题被解除，但安置房屋面积是双方在当时认可的事实，也是按照安置补偿方案计算出来的，与本案被诉补偿决定中方案一所确定的安置面积一致，本院对此予以认可。（三）关于安置房的交付条件，应着重于安置的本意即保障居住权。从所安置房屋本身的角度看，安置房屋位于市中心区域，绝大多数被拆迁户已经入住，对没有入住的被拆迁户，金水区政府仍然为其保留了可以选择的安置房，一审原告具有选择安置房的机会。从涉案安置房屋手续的办理情况看，金水区政府已经组织或协助办理了部分土地及规划手续（施工许可证和国有土地使用证），具备办理其他许可证并最终办理房屋所有权证的基础条件，且其他手续金水区政府也正在积极办理之中，相比于提起相关的解除安置补偿协议之诉时的情况，现在办理房屋手续的预期已基本明确。（四）关于应否保留一审原告安置房屋选择权的问题。尽管判决安置房屋与一审原告的诉讼请求不尽一致，但基于前述理由，以及涉案安置房价值未来很可能高于一审所确定的货币补偿数额的潜在市场价值，以及地方政府在城中村改造中普遍采用的“以房补房”的安置方式，保留一审原告的选择权更有利于一审原告的利益保护，有利于地方政府城中村改造工作的整体推进实施。基于此，本院支持金水区政府对房屋安置所作出的方案一，一审对涉案补偿决定全部予以撤销的判决，本院不予认可。
二、关于货币补偿。本案的本质争议是房屋被征拆后的补偿争议，关于被征拆房屋的货币补偿原则上应以被征拆时房屋的价值为基础，加上货币补偿款所能获得的收益予以确定。本案中，征拆时的安置补偿方案和双方签订的安置补偿协议均没有明确被征拆房屋的单价，金水区政府作出的被诉补偿决定也没有以被征拆房屋的价值为基础确定货币补偿数额，而是以回迁安置协议中安置房7300元/㎡的单价作为被征拆房屋货币补偿的标准，该标准考虑了房价上涨、被征拆房屋系集体土地无法上市交易、安置房与市场开发商品房的价格差异、280户村民均以此为标准签订回迁安置协议等因素，没有明显不合理之处，本院予以认可，故本案货币补偿以7300元/㎡为标准，从全村村民签订安置回迁协议的5月起开始计算。综合考虑货币补偿的基本原则、被征拆房屋价值上涨但又低于商品房涨幅、近两年房价有所回落等因素，本院认为以每平方米7300元为基数，加上同期银行贷款利率计算房屋货币补偿数额，基本符合客观实际。一审在安置房房价的基础上增加50%的损失补偿，没有考虑到货币补偿的基本原则和被征拆房屋涨幅低于商品房等诸多因素，对该酌定本院不予认可。
案例来源：河南省高级人民法院行 政 判 决 书（）豫行终2250号
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