引 言
8月6日-8月9日，亿翰智库在上海隆重举办中国房地产业战略峰会，期间重磅发布中国特色小镇运营商综合实力TOP50研究成果。
中国特色小镇运营商综合实力TOP50
（注：排序不分先后）
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榜单解读
一、政策导向：
强化典型引路机制，鼓励企业牵头打造特色小镇
强化典型引路机制，逐轮推广精品特色小镇建设经验。
4月19日，发改委规划司召开全国特色小镇现场经验交流会，会议强调，特色小镇建设需要强化典型引路机制，逐轮推广精品特色小镇典型经验。会上推广了“第一轮全国特色小镇典型经验”，主要聚焦于新兴产业集聚发展、传统产业转型升级、农业转移人口市民化、城乡融合发展和传统文化传承保护五个方面。
鼓励商业模式先进、经营业绩优异、资产负债率合理的企业牵头打造特色小镇。
8月30日，发改委发布了《国家发展改革委办公室关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》，提出鼓励商业模式先进、经营业绩优异、资产负债率合理的企业牵头打造特色小镇，培育特色小镇投资运营商。
11月14日，商务部部长钟山接受新华社采访时表示，支持民营企业参与城乡流通设施建设，支持民营企业建设社区便民服务中心、特色商贸小镇，鼓励民营企业在建设高品位步行街、国际消费中心城市中发挥更大作用。
二、文旅小镇：
在吸引人流的基础上做产业链延伸
从榜单整体来看，文旅小镇运营商占比约40%，由于文旅算账模式、运营逻辑相对成熟，因此成为企业涉足特色小镇的首选。
华侨城：“文化 旅游 城镇化”
推动旅游资源的整合和旅游产业链的整合。自起，华侨城开始从“旅游 地产”的模式中，探索企业发展的新路径、新手段。华侨城依托“旅游 互联网 金融”的补偿模式、“文化 旅游 城镇化”的发展模式，在全国布点布局，目前已经进驻全国50余座城市。同时搭建起“文化、旅游、新型城镇化、金融投资、电子”五大产业体系，在小镇数量和模式成熟度方面具备较大优势。
祥生小镇：“1 3 2”小镇体系
打造有影响力的小镇品牌，驱动特色产业发展。祥生集团围绕“宜居、宜业、宜游、宜养”的核心理念，打造以现代化农业为支撑，康养、教育、体育产业为主导，农旅、文旅为辅助的“1 3 2”小镇体系。目前，祥生小镇已在全国16个城市布局30余个小镇项目。“离城不离城”的田园牧歌式新型卫星城镇。祥生小镇项目的共性是围绕“乡村振兴”主旋律，并形成一套独特的运营逻辑。较为典型的有诸暨东部·锦绣枫桥项目和呼和浩特乌素图祥生小镇项目等均是在宜居先导的基础上，再进行其他产业的融合，以促进区域发展，形成新型卫星城镇。
蓝光文旅: 创新驱动，打造文旅新物种
复合发展，创新驱动。蓝光文旅已在全国16大区域布局，进驻60余座城市，专注打造小而精、小而美的组团化产品结构。都江堰水果侠星球，集合了萌宠、攀爬、设备、游乐、戏水、教育、演艺为一体，是集文商旅娱教体秀为一体的复合型文旅综合体。蓝光文旅以“新模式、奇产品、特别呈现方式”的“新物种“战略发展，全面推动中国创新文旅的新进程。未来，蓝光文旅将继续进行跨界融合，创新发展，继续朝着有中国特色的复合文旅为目的，聚焦全龄层，构建“平台化、开放式、高频次消费”的复合文娱目的地。
绿地集团：泛旅游 多元化 特色产业
绿地特色小镇项目的开发在地域上实施以近郊为主，打造都市圈带动区域发展。绿地集团在特色小镇的投资上有自身的规划，项目开发的前提是在保护当地现有自然资源的基础上延续本地文化和发展当地特色产业，来带动区域经济发展。集团选择一、二线城市近郊及周边开发项目，打造资产为根、地缘性优势产业为脉，塑造“特色文化”和“特色商业”并驾齐驱的一体式全周期生活旅游目的地。
三、科技小镇：
外部环境影响下，科技小镇如火如荼
科技小镇响应国家诉求、聚焦科技创新，但对企业资源能力要求比较高。如碧桂园、阿里、鑫创也在TOP10中占到了3席的位置。
鑫创科技：科技城市模式引领发展
深度整合全球创新资源，以科技驱动产业升级和区域发展。鑫创科技以科技城市（IOD）模式引领业务发展，设立了海外创新中心，在京津冀、大湾区、长江经济带、成渝城市群、中原城市群等区域的核心城市布局了科技城市产品，打造创新创业生态系统，提供科技城市发展综合解决方案。鑫创科技提供科技城市规划-投资-建设-运营一体化服务，具备强大的产业规划、产业招商、产业投资和产业运营服务能力，通过“基金 基地 产业”和“园区PPP”两种开发模式，为城市创新发展提供综合解决方案。
四、农业小镇：
利润率增幅放缓，强盈利能力或将难以持续
农业类小镇运营商大约占整体榜单20%的比例，如蓝城、绿城、田园东方等。
在乡村振兴战略逐步落地、农村土地流转逐步落实下，衍生出两类农业小镇，一类是做“小农业”，以农旅服务为主；另一类是做“大农业”，企业真实的落到农业产业当中去，如协信多利有机农业。
农业小镇的发展取决于区域农业的资源禀赋，对区域的气候条件、水土条件等有较高要求。而农业发展与乡村振兴息息相关，亿翰以此为依据提出与乡村振兴的“3环 1支点模型”：横向是产品为本”是产业链理论，有选择的获取高价值端；“纵向以人为本”是流量导入逻辑，依托人消费的特点，依托消费的联动作用获取更多价值。
正大慈溪：以物为核心，有选择的获取高价值端
正大慈溪项目主打高效生态农业，对种植、养殖等产业进行循环利用和开发，做成现代农业的样板，打造了以优质粮食和精品果蔬为主导产业的现代化农业产业示范园。
项目前端中端有研发种植，后端的核心是打通流通端，降低成本获取流通端高价值。通过一二三产业相互促进，内部循环可持续发展农业的商业模式下，实现土地流转的价值增益、农民的增收、农产品的溢价提升，切实解决三农问题，持续获得政府支持。
多利农庄：以人为核心，依托消费的联动作用获取更多价值
多利农庄企业的出发点在于政府支持以及企业农业基因支撑，项目出发点在于其具备区位及资源优势，项目通过产业整合横向做长，通过技术支撑纵向做深，以基金带动进行模式对外输出。
多利农庄获得成功受政府政策支持、企业基因、区位选址能力等一系列要素影响，其在产业整合、技术支撑与把握政策红利三方面有较大优势，值得借鉴。然而，项目也存在一定的局限性，一是有机农业很难规模化种植，且无明确政策对其进行支撑；二是未深度挖掘区域农业IP 。
五、发展方向：
特色小镇必然是长期工作
特色小镇是本届政府新型城镇化大潮的一个重要组成部分。
中国的城市化已经进入第二个阶段，即中小城镇的城市化以及城市群的建设。目前主要面临两个问题，一是中小城镇缺乏大城市固有的产业基础，一旦加大城市化比例，如何提供更多的工作机会和产业支撑？二是由周边农民转为市民和核心城市外溢来的大量人口，要求基础设施大量的投入，谁来提供？要进入城镇化新阶段，就必须破解上述两重难题。
特色小镇在基础设施建设和产业投资两个维度上加大投入，被视作解决中小城镇发展难题的重要手段。但理想模式和实践之间的距离也不应忽视。但当中有几点是不变的，第一，产业是特色小镇的主导，绝非地产；第二，构建可持续的、正向循环的模式是特色小镇未来发展的关键。
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