刘爱明(中城新产业控股集团有限公司董事长)：各位朋友好！今天非常高兴参加观点论坛，也非常感谢观点的邀请，今天我就疫情跟大家做一些分享，实际上是我个人的一些思考，有很多也没有结论，只是跟大家做一个分享。
我的题目是“生态优化、产业升级”。分为几个部分：
一是说说企业例外状态的常态化，这是什么意思呢？大家通过这次疫情可以看得出来，世界是平的，在中国武汉是1月份封城，现在美国、意大利、韩国、日本、伊朗都成为旅游最高警告级别，跟中国一样了，这是非常严重的状态，非常迅速，就一个月的时间，并且现在韩国、意大利的病例都上千例了，韩国有3000多例。我们原来说地球是平的，现在是越来越平。另外大家还可以看到一个现象，现在科技越来越发达，基因技术、生物技术等等越来越发达，但是这似乎没有完全解决问题，道高一尺、魔高一丈，新的更厉害的病毒总归要出现。所以我们从时间频率上也可以看得出来，现在我们在探讨这个疫情，不是探讨十年一遇或者几十年一遇，从到现在十几年的时间，基本上三五年就一个，无非是这个病毒厉不厉害，最后是多大程度流行的问题。如果三五年一次，这对企业来说不是一个很长的时间，实际上是一个常态化，我们认为这个事好像是一个例外的状态，它不常发生，但是如果三五年来一次，这对企业来说是一个常态化的问题，我们不能不考虑这个问题，不能把它作为一个几十年一遇的事，我们现在就考虑要经常会碰到这个事，那么企业怎么办，怎么来应对？这样的思考才会更深入、更有实效。
对经济的影响就不用说了，这个影响非常大，现在大家谈很多国外的应对模式，可能跟它的文化等等各方面都有关系，但我觉得有很重要的一条，就是中国采用的基本停摆的方式是国外很难学到的，因为对经济的影响太大，中国的体量很大，所以好像瘦死的骆驼比马大，就算我们停摆一个月、两个月，似乎还能接受，但是对国外停摆一个月、两个月，他根本接受不了。
这是我想跟大家分享的第一部分，这是一个常态化的问题，不能把这个事情当成一阵风就过去了，实际上企业需要构筑一套体系，进行一些思考，我们经常会碰到这些问题。
第二，作为一般的企业，我们怎么来应对这样的情况，怎么来思考？当然这对我来说不一定分析的很全面，我是想到哪儿说到哪儿，跟大家做一些分享。
首先大家想到的是现金流的问题，这个问题大家可能简单说我们现金流充足，够两个月发工资就可以了，这样思考浅了一点。现金流有几个方面：
一是现金重要还是利润重要，这是需要思考的。因为有融资性的现金流，都是债务，你总要还。还有是利润型的现金流，就是现金利润，这是最好的。所以我们这时候要谈的是利润，如果你这个企业的利润很薄，你说现金流很充足，碰到这个事一弄，因为利润是你的积累，你没有这个积累，就像人一样，你自身的抵抗力不够，这事你就过不去。所以这一块是需要有一个思考的，我们说利润重要、现金重要，是什么样的现金，作为企业来说，未来更多的要关注现金利润，就是我们企业必须要有现金利润，否则碰到这种事情不一定能过得去。
二是轻重资产的问题，有人说是不是我们未来资产都做轻？我觉得不一定，这一块也要思考。这一轮我看到的现象，例如房地产公司，对它来说发工资根本不是问题，因为它的现金几亿、几十亿计，它的工资完全是不同的数量级。比较轻的企业就不一样，比如说现在的园区经营企业，你租房过来再租出去，你有多少利润，你的人工占你的利润的比例是多少，这是需要思考的，所以我们不能简单地说只做轻资产，我觉得未来是要轻重并举，往往这时候你有一些好的资产在手上，可能是度过难关的一个方法。所以未来完全资产做轻，这个议论是不对的。
三是从资本市场来看。前几年比较风靡的大众创业的模式，靠着一个PPT搞一点天使融资，三年都不盈利，这样的模式成立不成立？从资本市场来看，我觉得这是值得检讨的，未来绝对不是这样的模式，如果我是投资人，这样的企业我根本不投。最好你上来就能自己挣钱养活自己，这是底线，自己挣的钱要够发工资，你不能说三年都不盈利，这样的企业我宁愿不投。当然这是资本市场的维度，我们怎么从资本市场来思考这个问题，那就意味着未来我们的创业模式或者投资模式都会有一些改变，这是从现金流方面的几点思考。
第二方面一个比较大的趋势就是线上化，这一块是完全不可逆，并且会加速发展的。首先我们要从战略上主动拥抱这种变化，这一次你说它是一个催化剂也好，我觉得现在的趋势很明显，会加速它的发展，原来我们对线上的东西有些抗拒，最近一个月我也试了，我们也在线上办公、开会，我觉得效果不错，这在未来可能是一个趋势。这当中可能有几个问题，首先它是可以降低成本的，我现在理解我们有非常多的岗位是不需要非要到公司来办公的，那就意味着未来可能会形成一个新的雇佣关系，这个新的模式是什么模式？于己有利，我的时间灵活，于企业也有利，因为资金成本降低了。再到办公室的需求，比如说我们的总部就可以不需要这么多人，因为有一部分人可以在家办公，或者是每周来公司一两天，公司大量设置流动办公位。从这个角度来说，如果你让我这个公司再租办公室，我租的肯定比现在小，因为我不需要那么多固定办公位，它是用流动办公的方法来解决这个问题。所以我觉得这个趋势是好的，它可以降低成本。
同时它也可以提高效率，这方面我就不多谈了，大家都能体会到。所以我觉得业务现在能线上化的，包括你的业务线上化、服务线上化、客户数据线上化等等，这一块我觉得是一个趋势性的东西，企业要从战略层面把它重视起来，去拥抱变化，迅速地用这种办法解决问题。
另外在线上管理这一块，还有一个问题值得大家思考，就是我们的组织模式的问题，这一块我的观点是，未来这一块会产生变化。原来那种模式，几代同堂，一个公司做得越来越大，像一个大的帝国，前大家已经不断地在思考、探讨，有了一些变化，我觉得这一次可能又会加速这种变化，它又是个催化剂。我们的组织形式未来可能是大公司、小团队，我们要形成小团队的协同作战模式，我不需要一个部门弄几十个人、几百个人，我可能宁愿用三五个人一个团队，用这样的模式去作战，非常灵活。如果我们这个团队变小你会发现在这种突发的情况下，它应对就会比较自如，举个例子，我根本就不需要开大会了，我开小会就可以解决问题，我们的沟通会更顺畅、更灵活，在组织上我们强调小团队，强调团队之间的协同和配合，这也是一些思考，这样就对我们公司未来的组织形式都会引起一些变化。
还有一个是应急体系。我们经常会碰到哪个明星企业或者哪个明星出了一些大新闻，要去危机公关。大家原来会提这个词，实际上对每个企业都有这个词，最好是不要有危机公关，因为危机公关即使打赢了你也是输。大家有一个说法，好的企业是波澜不惊的，它看起来永远没事，只有不好的企业才出来一个大事，需要去应对，大家众志成城把这个事拿下，这不是好事。包括我们这次的应对，全民总动员，这么大的动作，当然对防控疫情是好的，但是长远思考来讲，应该尽量避免这种状态。这次做得成功的是新加坡，它就是那种波澜不惊的，他连口罩都不建议大家戴，但是它控制得很好，到今天还只是100例，这是一个很好的案例，如果是一个公司，你做到这样，无疑是非常成功的。为什么这个公司总要出来很多大事，我们要应对、要号召、要搞运动，其实这不是一个好事。
从这一点就会谈到一个话题，就是我们作为一个企业，一定要建立自己的应急管理体系。具体怎么做我也不详细说了，我这里有一个表，这是东方证券做的一个研究，这里面的分析还是挺有意思的，我们拿的非典、美国流感和这次的疫情相比，中国哪一点做得不好呢？实际上就是我们在一开始的反应太慢，从第一例开始到通知世卫组织以后，我们的时间和美国比差不多，但是我们的差距就是在前面，前面人家就几天，我们搞了几十天，当然非典我们搞了有三个月，这次我们已经进步了，这次我们只有20几天的时间，但是还是不够。你在前面反应慢了，后面的事就越搞越严重，那就是指数级的增长。
这是作为企业，现在要探讨应急的体系，从我的体会来说，原来我在万科的时候，也经常会有一些客户的群诉，马上企业内部的应急体系要启动。我印象比较深的有两条，第一是经常在半夜就要跟郁亮开会，这个事就是直接捅到老大那里，它让我们能在第一时间把这个事直接捅到老大那里，这是需要有一个分级管控的机制，你不能什么事都要去找老大，什么事去找要非常清晰，否则就是延误战机，你拖一天马上形式就不一样，他两天就因更严重。所以我们的应急体系，我觉得首先是分级要非常清晰，然后要有预先的应对措施，我原来在万科，我的体会非常深，任何一个群诉，这个事在法律层面上的底线是怎么样的，我们和客户有分歧，法律怎么看这个事，这是要说清楚的，需要有应对的措施。第二个是对外，就是我们对媒体、对公众怎么发言，怎么来表述这个事，怎么说，因为这时候往往说错一个字都是出问题的，其实这一次在我们的应对当中也会有这个问题，例如我们说“可防可控”等等类似的说法，如果应急体系比较好，这时候对外发言是要非常慎重的，不能随便说的，说了以后会引起非常大的问题。
如果说新加坡这次是一个成功案例，我们能不能学新加坡呢？我们能不能做呢？反过来我们谈这个问题的时候，你会发现跟我们企业管理一样，这当中有一个问题就是全员的意识问题，我们大家是不是每个人都有这个意识，这一点很重要，我们必须要每个人都有这样的意识。我们每个人都有这个意识的时候就好防，如果说你感觉自己可能会感染了，你自觉戴口罩，别人是不需要戴口罩的。就是得病的人戴口罩就行了，别人不需要戴口罩，但是现在没办法，我们每个人都要戴口罩，这实际上是全员意识的问题，每个公司都要北方这样的全员意识。
巴菲特有一句话，我们今天回过头来看的时候，是非常意味深长的，他作为全球最成功的投资人，他说的话是值得我们思考的，他说“要把公司做小，把产品做好，把员工做精，把服务做好，把市场做大”。作为一般的企业，未来可能要往这个方向发展，这跟我前面说的那些东西也是不矛盾的。
第三方面是对园区经营类的企业，或者产业地产商，这一次我们也有一些思考。这个话题我经常说，今天看来这实际上怎么强调都不过分的，我们第一刻反应口罩不够了，到今天为止全球的口罩还是不够，但是口罩平常大家压根儿不重视，平常基本上没多少产值，也没多少利润。但是这时候你要出问题就会出问题，并且现在也不是想生产口罩就能生产的，现在碰到的问题是熔喷布不够，口罩生产的产能够了，但是口罩中间那层布又不够了。产业跟房地产公司不一样，产业链的分工非常细，产业链非常长，几乎没有一个企业能从头做到尾，所以产业生态非常重要，我经常举例子，它就像一个森林，你不能说我只要大树，例如说政府今年依然还在谈规上企业，当然那是从GDP、税收来说的，但是你不能只看到它。非常多的地方复工的时候说规上企业先复工，产业链的小企业都没动，你如何能复工？所以现在复工本身有一个问号在里面，你复了多少工？所以我说拿一个森林来举例子，你不能只要大树，下面的灌木、花草、水土同样重要。所以从产业链来说，我觉得没有重要不重要之分，只有分工协作之说。重要不重要是我们人为的用产值、税收等等来分的。产业生态这个事在未来会越来越强化，对全球来说，中国的竞争力就在于中国的产业非常全，我们是全球唯一一个联合国工业门类分类在一个国家全有的，这恰恰是中国的优势，我们不要谈腾笼换鸟，把低端的都赶走，就好像你这里只有研发、营销，其实这都不太容易做到。有的网友问我说，例如说这次对深圳这样的城市产业链外移是什么样的情况，我说不是外移，它会把原来认为没用的产业链找回来。这可能是另外一个状态。
还有就是从企业面对的情况，我们的园区客户都面对的情况，大家如何共度难关，这时候我们要的也是这样，我们要给我们的客户提供一些痛点的需求，他现在的痛点是他最在乎的需求，你不要提一些不痛不痒的，需要提一些痛点的需求。当然我们一路都在做，我们中城的天集社在这次疫情中也发挥了非常大的作用，把非常多的企业诉求马上在平台上发布，马上通过产业链整合，满足企业的复工、生产、销售等等方面的需要。这是产业生态优化方面，我们现在做园区实际上是要做某个细分产业的生态系统。
我们谈危也有机，机遇在哪里？这一次是非常清晰的，对产业地产来说，未来有几大机遇：
一是健康产业。中国这次的损失还是比较大的，我觉得这是切肤之痛，未来这一课肯定要补，我们的缺口非常大，我们的医疗卫生支出占GDP的比例全球排在145名，非常落后，我们的医疗人员严重不足，健康产业方面的缺口非常大，估计这个市场有5000亿到1万亿。这里面有大量的软硬件的服务，例如说我们的医院就远远不够，这次上海那个张主任谈发热门诊，新加坡有800家发热门诊，上海还不到100家，这方面硬件是严重不足的。然后是软件方面，一整套的防控体系，未来这里面有大量的软硬件的服务是有缺口的，这对我们来说是好的，当然我们需要做得更专业，去弥补这样一个市场缺口，也更好地为人民的健康服务。
二是智能制造。这次有些表现比较抢眼的，比如说远程医疗，原来大家还在说远程医疗、5G到底怎么样，这次已经用上了，并且用得很好，专家在北京、上海、广州，用5G的方式对武汉的患者进行诊疗。还有无人机等等，我们经营制造的肯定会想到最好我的工厂人要少一点，如果说一个工厂有2000人，复工就很难，如果只有200人，复工就容易得多。我们也提智能制造2025，中间有一段似乎不怎么提了，这次这个事出现之后，我觉得肯定会加速往这个方向去发展，所以我们整个智能制造的大领域需求量会非常大，所以我们要调整方向，要往这边深化。
最后一点体会，这次这个事以后，大家在反思，是不是大城市不好了，像武汉这种城市，染病率很高，我们待在一个偏的地方似乎很安全。这对我们来说还是一个投资区域的问题，还有我们的产品应该怎么做。这一块我的观点正好是相反。其实你会发现，只有这种大城市，甚至它周边的一些小城市联合起来的城市群，我们才能做到更完善的防控体系，更完善的卫生服务体系，更强的医疗资源。所以未来还是这样的模式，就是城市群的发展模式，对我们来说可能意义是非常大的。当然从这次应对和复工也可以看得出来，这次浙江的表现很抢眼，珠三角和长三角城市群，无论它是人才方面、资源要素的整合方面，还是软硬件的服务方面，它都有绝对优势，所以这一块依然是我们未来的一个投资领域，不能说出了这个事，我们思考问题往反方向去思考。
当然还有产品的问题，这一块我就不细谈了，现在我们公司是在产业园里面办公，它原来是厂房，这一刻它体现了很大的优势，因为它所有的窗户都可以打开通风，员工坐在里面会觉得很安心，因为我是在一个通风的环境里面，而不是密闭的环境。传统的5A写字楼，今天即使你在里面待着也会有点心虚，这在未来肯定会催生一种变化，至少大家用这种空间来做办公，可能接受的人会越来越多。当然原来我们要的是面子，要的是形象，所以会造成更多的密闭的空间。包括我们的工厂、空调、电梯，作为产业地产商，我们今后的园区产品应该怎么设置？这里面有很多的细节问题，我就不在这里讲了，如果有需要的话，大家可以做一些更深的探讨。我们的团队现在也在往这个方面在做更深的研究，我们新一代的产品，我们的园区产品应该是什么样的，才能应对这种常态化的例外状态。
我主要就分享这些，谢谢大家！
（文章来源：观点地产网）
如果觉得《刘爱明：产业地产未来机遇》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！
