活动回顾
土地增值税征收范围的变化
新：境内转移房地产并取得收入包括：
1、转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
2、出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
※不包括土地承包经营权流转
思考：
1、“转让”的定义？
2、“出让”的定义？
3、“出资、入股”是指出资入股一种行为还是“出资或入股”的两种不同行为？
旧：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为
※不包括以继承、赠与方式
无偿转让房地产的行为
土地增值税纳税人的变化
拥有集体土地使用权或地上建筑物的“村民”或“组织”，有“出让”或转让行为的，将成为土地增值税纳税人。
思考与分析：
1、对村民出地、开发商出钱的“三产用地”合作模式需缴纳土地增值税了？
2、农村卖房子或宅基地也需缴纳土地增值税了？
3、个人转让住房（商品房）需要缴纳土地增值税吗？
土地增值税计税依据的规定
新：转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入
旧：包括货币收入、实物收入和其他收入
土地增值税纳税义务时间发生的规定
新：
1、非房地产开发企业：纳税义务时间发生在房地产转移合同签订的当日，30日内办理纳税申报并缴纳税款
2、房地产开发企业销售商品房：
（1）房地产转移合同签订的当日，自纳税义务发生月份终了之日起15日内先预缴后清算。
思考：
收到预收款，但尚未签订购房合同，需要预缴土地增值税吗？
（2）达到房地产清算条件起90日内，自行完成清算，多退少补！
（3）达到清算条件：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
思考：同一个开发项目，分批次取得预售许可证，“三年”如何界定？
（三）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（四）直接转让土地使用权的；
（五）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（六）国务院确定的其他情形。
旧：转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
土地增值税减征、免征的情形
省、自治区、直辖市人民政府可以决定以下情形：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
分析：地方政府可以决定了？
（二）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股转让或出让。
分析：地方政府可以决定集体土地的土地增值税征与否？
集体土地使用权征收土地增值税后对开发成本的影响及应对措施原来应缴纳的税款包括？
《土地增值税法》出台前，房地产开发企业针对涉税问题如何做好准备？
1、加强自身财税团队的建设？
2、如何证明自身的申报是准确的？
3、“三产用地”的建设项目如何应对？
（一）确定土地增值税“清算单位”的规定。
（二）从税收角度分析，如何选择土地增值税清算单位更有利？
（三）“三产”用地开发项目的涉税分析及税收负担测算模型解析。
（一）商业和住宅地价应该分开吗？
（二）售后返租是最好的商铺销售方式吗？开发产品售后回租如何纳税？企业怎样利用此方式拓宽融资渠道？
此次财税沙龙为房地产业人士搭建了一个共同学习，深度沟通交流的平台，现场气氛热烈，高潮不断，最后在热烈的掌声中圆满落幕。
房地产开发商收取“外收款”涉税风险扑面而来，您准备好了吗？
景程第三期房地产业财税账务实操培训班来啦！
广西建筑协会建筑劳务改革政策公益宣贯会顺利召开
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