业委会起诉解聘物业公司案例分析一则
业委会聘请新物业 旧物业不满被“解雇”
双方对簿公堂，法院一审认为业委会是合法履职，旧物业应退出
物业做得好不好，业主最有发言权。丰泽区东海湾文园小区聘请了新物业，不料业委会却被旧物业告上法庭，旧物业指责业委会“违法违规”。业委会于是提起反诉，要求旧物业及时办理移交手续并撤走。谁的诉求会得到支持？近日，丰泽区法院一审审结此案，业委会一审赢得了与旧物业的“对决”。
起因 被要求移交手续 旧物业起诉业委会丰泽区东海湾文园小区业主委员会（以下简称业委会）没料到，自己依照程序，聘用新物业公司（以下简称A物业），却吃上了官司——旧物业公司（以下简称B物业）将他们告上法庭。去年年底，B物业首先打起官司，将业委会起诉到丰泽法院。起诉中，B物业要求，确认业委会向其发出的要求其办理移交手续的《通知函》无效。B物业已在文园小区服务多年，为何与业委会闹僵呢？原来，去年10月24日，业委会通过招投标的方式选聘小区物业服务企业，包含B物业在内的多家公司参与了投标，结果中标的是A物业。去年12月16日，业委会张贴公告，通过聘用A物业为小区物业服务企业。5天后，业委会向B物业发出《通知函》，要求其与业委会办理移交手续，退出小区物业管理。被“解雇”的滋味谁也不好受。在B物业看来，业委会在组织重新选聘小区物业服务企业所召开的业主大会，无论在程序上还是在实体上均存在违反法律法规的行为，严重侵犯了业主合法权利，不能体现全体业主的真实意思，业委会据相关决议向B物业发出要求其办理移交手续的“通知函”侵犯了B物业的合法权益，法院应当认定该《通知函》无效。业委会 不甘示弱提起反诉 要求旧物业撤走面对B物业的起诉，业委会不甘示弱，立即提起反诉。业委会反诉请求判令B物业退出文园小区的物业管理区域；B物业立即向业委会移交物业管理用房、物业管理所需相关资料及其他必须移交的资料（包括竣工总平面图等）。那么，业委会为何要选聘新的物业呢？业委会称，以来，因B物业提供的物业服务不到位，管理混乱，引发小区业主不满。因此，业委会才依照程序，经业主投票，同意通过招投标的方式选聘物业服务企业，并最终由A物业中标。业委会于去年12月21日与A物业签订了《小区物业服务合同》。业委会表示，其在选聘新的物业公司时，完全是依照相关规定的，并不存在违法违规的行为。调查 是否新聘物业公司 小区465张票赞同据悉，文园小区物业建筑总面积11.3万平方米，住宅物业658套、商业物业97套。
究竟谁对谁错？
法院进行了深入调查。
据悉，B物业于6月30日与开发商签订《前期物业服务合同》，约定从当年7月1日开始为文园小区提供物业服务，期限至业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效止，该前期物业合同有在政府部门备案。因此，B物业系文园小区合法的前期物业服务企业。11月，文园小区业委会成立，并办理相应备案手续。去年9月份，文园小区召开业主大会，同意通过招投标的方式选聘物业服务企业，A物业中标。去年11月25日至12月15日，业委会组织业主对是否聘用A物业作为小区物业服务企业进行投标。去年12月15日，文园小区所在街道、社区对验票、唱票、计票进行监督，投票结果为：发放票数658票，回收481票，赞同465票，反对0票、弃权16票。根据该结果，业委会发布公告，决定聘用A物业作为小区物业服务企业。此后，业委会发函给B物业，要求其与业委会办理相关移交手续。一审 业委会合法履职 旧物业退出撤走经调查，丰泽法院认为，文园小区业主依法享有选聘和解聘物业服务企业的权利，业委会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业委会根据业主大会的决议，与A物业签订物业服务合同，并向B物业发函，要求其办理相关的移交手续，属于合法履行职能行为。B物业作为文园小区的前期物业服务企业，该前期物业服务合同的期限为7月1日至业委会签订新的服务合同为止。该《前期服务合同》在业委会与A物业签订新的物业合同时已自然终止。业委会通知B物业办理相应的移交手续，B物业应予以配合。B物业请求确认《通知函》无效，于法无据。近日，丰泽法院一审宣判此案：B物业应当在判决生效七日内退出文园小区物业管理区域，并向业委会移交物业管理用房及物业管理所需的相关材料；同时，法院驳回B物业的诉讼请求。
（本文来源：泉州晚报）
律师介绍
张律师，女，中国政法大学博士，师从新中国刑事诉讼法学的开拓者和重要的奠基者陈光中教授，亿泰律师团特聘专家。
物业行政主管部门常年法律顾问、专项法律顾问
街道办/社区/业委会/物业企业常年法律顾问、专项法律顾问
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