-10-19 07:55:53来源:上海观察作者:王海燕选稿:田雨霖
听证会的议题之一是《办法（草案）》对物业服务企业规定了住宅物业消防安全管理方面的具体义务，规定物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人，是否合理、可行？
如果立法规定小区公共区域的消防安全管理责任，由物业服务企业主要负责人来承担，这是否可行？18日下午，上海市法制办举行《上海市住宅物业消防安全管理办法（草案）》立法听证会，来自各个领域的14名听证代表对此发表意见。有意思的是，多数代表对此表示赞同，而物业、房地产领域的听证代表认为并不合理。
小区消防安全责任由物业承担，是否合理？
听证会的议题之一是《办法（草案）》对物业服务企业规定了住宅物业消防安全管理方面的具体义务，规定物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人，是否合理、可行？
“应该将物业服务企业主要负责人作为住宅物业管理公共区域的消防安全责任人。”听证代表、市人大代表花茂飞对此表示赞同，物业本身对房屋和配套设施以及公共场所进行维护、养护，包括消防安全防范、老旧小区消防通道管理等也不可能进行分散管理，而由业主作为责任人并不现实。
听证代表胡炜是市公安局奉贤分局的一位消防民警，他发现，在小区里安全隐患基本上较多的是在公共区域，这正是在物业企业管理的范围内。“如果物业企业比较规范、责任心强，火灾隐患就小，如果物业企业只收停车费，小区安全隐患就多。因此把消防责任落实到物业，责任要相应增加，管理也应更规范。”
“应该把责任明确到与物业企业相关合同中去。”听证代表、金杜律师事务所高级合伙人张毅认为，目前物业企业相关协议的依据是《合同法》，所以一旦《办法（草案）》通过，相关职责范围也应该落实到物业管理的标准合同里。另外应该对物业服务企业制定便于他们履行法定职责的费用标准。
“住宅不像很多产品有使用说明书，而物业作为其中的责任主体，应担任好住宅与居民间纽带的角色。”听证代表、市政协委员吴长福建议，在草案中增加一条，让物业服务企业熟悉并掌握住宅消防特点，并及时将消防设施的使用方法告诉业主。
但也有听证代表并不认同此观点。
“物业管理是一种商业行为，消防设施设备的所有权归全体业主。”听证代表、上海市物业管理行业协会秘书长潘国强认为，在《物权法》和相关法律法规中都有规定，消防设施设备的所有权归全体业主，不属于物业服务企业。在前期开发商卖给业主以后、受全体业主的委托进行管理是一种市场上的商业行为。因此把公共区域消防安全责任主体落到物业服务企业头上是不合理的。
“公共区域责任全部由物业企业承担不合理。”听证代表、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司副总经理仇峻炜表示，物业企业和小区业主之间存在三种情况：一种是成立了业委会；一种是可以成立业主大会，但没有成立；第三种情况是无法成立业委会。“铁打的营盘、流水的兵，即使成立业委会，也存在流动性大的问题，所以把公共区域的责任一下子全部落在物业企业身上，有不合理的地方。”
“消防安全责任应落实到业委会。”听证代表宋安成认为，如果让物业公司承担消防的第一责任人，和目前实际的物业管理运作是不相匹配的。目前最大的问题是老旧小区消防设施没有得到及时维修、更新改造，而这个权利在于业委会，物业公司只是日常的保养和维修。“所以最终的责任也应当落实到业委会和全体业主。”
未实施物业管理的小区排除在立法范围之外吗
听证会的另一议题是，《办法（草案）》将适用范围定位于实施物业管理的住宅物业，未实施物业管理的住宅物业参照执行，是否合理、可行？
“应设定具有普遍规范意义的消防管理办法。”花茂飞认为，小区可能遇到各种安全隐患，如有的居民从家里拉一根电线拖到一楼给电瓶车充电，并将电线长期置放，不管小区有没有物业企业，类似情况都应该管理，因此法律对此应当增加相应的规定。
吴长福认为，《办法（草案）》要明确“参照”对象及责任主体，“如果发生物业公司小区撤离的情况，那么责任主体是谁？是房管部门，还是业委会？这都需要明确。”
在宋安成看来，住宅物业管理条文不应只适用于有物业公司的小区，《办法（草案）》很多内容涉及到业主大会、业委会，不只是和物业管理公司相关。“小区管理不仅仅是物业公司的管理，还有其他不同的管理模式，比如自行管理模式。所以，相关物业管理规定应该涵盖所有的住宅物业，不能因为有‘物业’两个字就仅仅是物业公司适用。”
“法律应当明确不同管理方式的管理责任和程序。”听证代表、上海交通大学凯原法学院教授朱芒认为，在小区管理中，无论是使用物业企业的，还是用自我管理方式的，都只是管理方式中的一种。法律要明确，如果使用物业企业管理，要在合同中怎么约定相关内容，政府怎么介入约定的程序；如果是自我管理，业主要订立什么样的协议，消防问题是否要到消防机关备案，有没有能力落实等。另外，如果不能聘请物业公司，可以自我管理吗？如果实在不行，应当有其他的方法，比如由居委会来接管。”
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