二手房买卖协议 房屋出售合同

案法62: 地产中介公司“越位”与业主签订二手房买卖合同，怎么看？

基本案情：张三是房产中介公司的老板，张三跟客户签订合同，张三以自己名义购买客户房产，说好“买方可变更为其他人”、无论是谁“客户无条件协助办理相关手续”。后来，房价上涨，客户反悔并单方面退回定金。张三起诉客户毁约主张32万元约定违约金。

对该合同，吃瓜群众有两种看法：

一、合同有效。法无禁止即可为，债物两分，北京有一个业主“一房八卖”八个合同皆成立有效。

二、合同无效。张三是中介公司关联方，不认真扮演中介自己直接“猛虎下山”，越位，进球无效。

法官认定给出了第三种：

三、未成立。

1、在订立时，合同要素中啥都可以缺失（留待日后“空白填补规则”），唯独“当事人”、“标的”、“数量”这三项，是断不能缺少的。本案当事人缺了一头，张三没有签名（留待真正的买家签）。

2、合同成立于双方意思达成一致并且外化于行，就是老百姓口头禅“有意思”。本案中双方都知道不是卖房，是别的意思，就双方之间买卖案涉房屋而言双方都“没意思”了。

3、有违诚信原则。张三明知道《房地产经纪管理办法》第25条第八项禁止“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”，违反职业禁止，有违诚信原则。

法院驳回张三全部诉讼请求，同时释明张三可另诉主张对方承担其他责任。

先有皮，才能谈论毛。合同都没成立，何谈有效&无效？

附图来自头条，留言我秒删

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