最近小研究了一下北京的公房，越了解越体会到房产市场的非标及复杂：
1.北京的公房约占全部供给的15%（以某ke数据为准，北京市二手住宅共有7.4w套，其中公房1.15w套）
2.公房主要分布在朝阳丰台海淀；
3.以朝阳为例，公房的主要区域是亚运村芍药居西坝河望京团结湖劲松等板块；东三东四北四北五，上世纪90年代重点发展的大型居住区
4.公房的权属很复杂，庙产，典型如雍和宫附近，军产，大院家属分房，央产和单位福利分房等；其中庙产军产不可买卖，二级市场无法流通；
5.从管理权角度来看，公房分为房管局直管公房和单位自管公房，不用管理权的公房在腾退和旧改的优先级上不一样。通常直管公房更好腾退。
楼盘测评：望京樾
1.地段可以说一片白纸好写字，主要是抱大腿，和望京新北苑相邻，望京职住平衡的典范加上产业北移趋势有利北面的发展。
2.开发商背景不用多说，都是比较有实力的，而且金茂的口碑和品质已经深入人心，所以不用担心后续交房和质量的问题。
3.三面宽眼睛户型加12大科技系统，居住舒适度更是先人一步，后面的物业也是金茂的，所以小区服务更不用担心了。
4.价格比起望京的二手次新房有一定优势，崔各庄现在新盘也可以pk一下，未来无论质量和居住条件目前的新房还是有竞争力的。
5.中关村电子城、温榆河朝阳园大公园和中央别墅区环绕，整个区域发展利好，一个区域的发展主要是产业和人口聚集，这边基本满足了这个条件，所以未来可期。
6.如果有以小换大，以老换新的的可以重点考虑一下这个楼盘。
7.缺点:目前小区旁边三无，出行地铁属于弱项，靠自驾还是很方便。
章哥，朝阳公寓棕榈泉（成交价9.6W）、望京东湖湾（成交价12W）和来广营的臻园（成交价11W）。这三个盘，从日后升值为第一要素，居住体验为第二要素的话，怎么排选呢。主要是不同的年份，地理位置又在一条地铁线上。多谢指教！
回答：
1.那我认为是首选臻园，次选东湖湾，棕榈泉自住很合适，保值也还行，升值性稍弱了。
2.这其实大概比较一下走势就行。臻园是的，刻意错过了金茂府的风头，小阳春之后开盘，4.5万。东湖湾当时已经在尾房清盘了，大复式也是4.5万，那平层常规户型就应该在5万左右。到今天这两个小区的价格差不算明显，可以说还是差不多。
但是，这是在来广营板块的产业、配套和学区都不如东湖湾周边的情况下取得的，相对更难。而望京已经没什么建设用地，来广营却是有明确的向好发展的趋势。所以我建议是如果注重保值升值的话，首选臻园。
3.棕榈泉就不好比了，底，应该正是曾老板出事儿的时候。反正不是年底就是年初，我也记不清了。那会儿媒体大肆报道，棕榈泉的二手单价都在6万左右。
那现在如果不到10万，这增值性就没什么可比的了吧。可以说是此消彼长，板块的能力还是略弱于望京这种产住结合区。
4.不同年份和一条地铁线上，这和投资什么的影响倒没什么。这种小区的房龄不是太重要，只要维护的好就行。交通就看自己了，我没有建议。仅供参考。
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想跟你探讨下十八里店昆泰云筑和奶西，以及二手房喜福会、金泰先锋北区的选择。我们自己预算1000万左右，在国贸上班。喜福会能买到2居室。十八里店能买个三居，但是那边太荒凉了，感觉没个5-起不来。奶西好在承接望京，以后升值觉得比十八里店强，地块也规整，没有铁路，但就是离地铁太远了。需求：1、自住改善，3居最好；2、涨幅跟上或超过大盘；3、有学区最好，此条件放在最后。
回答：
1.5-，弹指一挥间，四环内的吕营都等了了，或者吧，再等个五年十年的也无所谓。反正不是太受朝阳重视，慢慢儿等着吧。奶西承接望京，哪儿不打着承接望京的口号啊？得看是否让接，是否接得住了。反正连起的名字都生怕让人忘了望京，也不知道这是底气足呢，还是底气不足？
2.改善应该可以做到，虽然是7090的刚需限制，不过好在楼面价便宜，很便宜。如果开发商讲究的话，那应该能保证质量，毕竟在成本上的优势相当大了。8.5万的限价，1000万肯定能买三居了。这我没看户型，但既然是7090就没问题。
3.涨幅跟上或超过大盘。政府的定价都是按照规划来的，未来的价值已经体现在限价里了。如果能按照预期完成规划，那就能跟上大盘。如果超出规划预期，那就是超过大盘。望京之所以超过，就是因为出现了早期规划没有的新兴产业区。奶西这看发展吧，不太好预测。但也考虑好，北京过了大发展的年代了，如果规划没有在预期内完成，那就是陪着站岗。十八里店之所以落后，就是因为预期没实现。
4.学区中等吧，芳草地+陈经纶。朝阳没什么太多的学区概念，望京算不错的学区，但没几个小区有溢价。这就放在最后吧，生源什么的更不好预测。
5.禧福汇和金泰北区都挺好的，没落后。百子湾算板块略弱的，但金泰北区的品质好，弥补了不足。禧福汇有外交部的团购房，质量和社区氛围也挺好。两个小区都算比较稳妥的，没占到什么便宜也肯定不吃亏。
6.这看自己的喜好吧，如果是改善来讲肯定是新房，从理论上讲望京樾应该质量不错，如果能超出预期就更好了。图个稳妥就买二手的，居住体验就看自己的喜好了。仅供参考。
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从古北水镇的温泉这里回来了。。澡堂子里被大家伙认出来了 所以在水里做了一场小型的购房大学讲座。
第一组粉丝家住平谷 平谷本地人 家就在平谷 孩子也在平谷上学 公务员，经常看哥们我发车 我说过 如果东南西北您不知道买哪儿 您就往市区靠。结果这哥们刚刚买了望京的花家地小区 总价340万买了个40来平大开间 月租5500。哥们我认为 这房子今年 绝对行 价格有往上涨的很大的可能性。人家也提到了 平谷确实不行 地铁就修到迎宾环岛 多一点都不修。。我问他 是说平谷的公务员每天下午4点半下班吗？人家说不是 每天5点下班[允悲]
第二组粉丝住昌平北七家 180平大平层住着 北京壹号庄园 6万买的 现在二手7万出头 个人觉得买亏了 他说现在二手能到8 我觉得够呛。我给这哥们的建议是既然海淀有房 孩子中学找找路子 去海淀。。别琢磨海淀北七家的清退房子了。。
第三组粉丝大哥更有实力。现在住国美第一城的顶层大复式。万年花城也有房。最近在研究闵庄香山附近的别墅。其实三千多万买海淀这里 还行吧[憨笑]
可惜了大家没法加哥们我微信了 原因是都在水里光着脊梁呢。。具体场景 您细品[允悲]
今晚 古北水镇里面的酒店都满房。看来 疫情 真的离我们远去了[允悲][赞]
计划近期年前在北京买房，预计明年要外调或直接到南方工作大约5年，然后再回京。个人情况是首房首贷，总预算在800左右，首付不超过350，首选目标区域为朝阳，因为供地最多，可选性大一些，最近看过东坝的华樾国际；王四营豆各庄地块，还在关注望京养云，想咨询章哥的意见买哪个楼盘合适，有其他好点区域楼盘推荐也可以，希望能买个增值可能性更大的新房，因为反正暂时也住不上，希望能起码跑赢通货膨胀。
回答：
1.新房我不熟，只是提醒一下，一般期房两三年交房，那交房后的三四年是准备空置啊还是租出去？新房的优势就在于新，自住才合适，空着和出租可都不划算，那是土豪才干的事儿。
2.简单说两句吧，如果注重投资什么的，一般都是买成熟板块的二手房，保险，大概率不赔。新房办完手续就是二手的，住不住都一样，跟新车一样，到手就贬点儿，再卖至少赔手续费。如果板块发展的快还行，皆大欢喜；但如果发展的慢，那就是长期站岗了，北京周边这种次新盘有的是，都盼着接盘侠呢。
之所以十多年前北京买新房增值快，比如望京。那是因为城市规模小，建设的快，很快就能将板块填满，自然升值也快。
而现在的北京都发展到六环了，到处都是新区，到底哪儿能先发展起来谁也说不好。就拿豆各庄来说吧，发展了20多年了，现在也没怎样。前些年里买房的不能说赔，肯定赢了通胀，但也肯定输了楼市大盘，值不值的只能自己掂量了。
3.华樾国际是限竞房，政策性房产。而利用政策发财现在连开发商都做不到了，买这种性质的房子最好还是以自住为主吧。本来人家费劲制定政策就是打压房价的，借政策赚钱不太合适，也很难做到，流动性都受限制。
4.3万的楼面价，卖7万，说的过去，开发商肯定有利润，那只要不是太过分，质量就应该能保证。这地段儿就自己判断吧，不太好说。李嘉诚老说房产的价值由地段体现，有一定的道理。
4.望京养云，新型共产房，和政府一起投资也不知道算不算炒房，能不能赚钱。也是7万的价格，不贵。还没有配建，很不错。如果单从价格来说这里很合适，就是这名字起的怪，明明在崔各庄，非得拉上望京干嘛。
我不知道这里的楼面价，也懒得算了，问售楼处吧，当然估计他们也不说。别的限价房开发商很多都是从账面上没利润的，希望这里能好些。不过也提醒一下，你买是7万的价格，但转手时可就是8.8万了。政府的1.8万是锁死的，旱涝保收。
那如果这里卖8.8万，其品质就得达到望京现在卖10万以上的程度。这里是竞高标的盘，可却执行套内7090政策，不太像豪宅的面积。而且户型发布是建面120-160㎡，我也没看懂，好像得房率低了点儿。这也问清楚吧，怎么对不上数儿似的。
5.总之吧，从现在看这三个盘是望京养云好些，但问清楚吧，一是品质（开发商有利润才有品质），二是得房率。我实在不熟，不敢多说。另外提醒一下，北京和小城市不太一样，近些年新房中保值升值好的基本上都是市区豪宅，还得是没配建的。地段较偏的大多不是太好，尤其是政策性房产。考察清楚，投资需谨慎。
仅供参考。
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这两天选房特别头疼，崔各庄三兄弟，东坝的二手和光尘樾，还有亦庄中海京三号，望京二手的大西洋新城，犹豫，不知道选哪个。想自住，目前想选中海京三号价格75000感觉不值，望章哥给点意见，另外我酒仙桥丽都壹号有一套，这个算改善，预算1300万！谢谢章哥百忙中回复！
回答：
1.自住改善，那还是凭个人喜好选为好，我一般只能从投资角度分析，不好建议。
2.简单说两句，如果是我的话，首选大西洋，次选和光尘樾。
当然这只是从投资角度说的，望京的这投资性不必说了，大西洋后几期的升值情况都好，没什么可说的，很保值。东坝这些年除了常青藤和奥园、利锦府，其他的几个次新小区的升值都不是太好。和光尘樾只能说不错，崭新的房子，到现在涨了10%左右，而常青藤则在15%以上，利锦府和奥园差不多。其他的恒大华府不涨反跌，龙湖天璞这么好的小区，可以说有升值，但从开盘到现在，太少了。所以和光尘樾可以说是自住为主，兼顾保值。
3.崔各庄三兄弟看不太懂，限价房+共产房，楼面价都够高的，我是算不清楚开发商怎么在保值质量的情况下还能赚到钱。
恒大华府当然也没赚到钱，但那是形势估计错误，跟限价无关。所以质量没受影响，是准备卖高价而卖不上去的，再加上配建房，和龙湖天璞一样都影响了保值性。
但现在这情况不同，是根本不让卖高价，可楼面价比恒大华府都高，都6万多了，套内7090，这怎么做出品质啊？还同样有配建，这要能保值真是奇迹。搞不懂新产品，不好评价，看不懂，我也等着看呢，学习学习。
4.京叁号院现在看还行，不算多贵了。当初拿地的时候够冒险的，楼面价4万，卖不到6/7万都不赚钱。但没想到今年亦庄爆发了，卖到了7万以上，那肯定是赚钱了，质量品质也就肯定有保证。现在亦庄金茂府都8/9万了，这7万多也就瞅着不算贵了。但我是觉得亦庄涨的有点儿猛了，说不好行情之后会不会回调，有可能比其他板块大一些。
5.总之吧，如果是我，从投资角度讲首选稳妥的大西洋，次选和光尘樾，真喜欢京叁号也行。三兄弟看不懂，不好说什么。仅供参考。
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儿子在望京798艺术区那边上班。今年九月份入职的。他女朋友在亦庄上班，十月份入职。两个人准备买房，首套首贷，暂不考虑学区，当然有点学区概念更好。1，是买新房还是二手房呢？2，位置是朝阳的望京、亦庄还是在二人上班之间的朝阳板块？望章哥给点建议。望京和亦庄比较，哪个更适合？从孩子入住环境和投资保值的角度考虑。拜托拜托两家和孩子一起，包括贷款在内，计划900—1000。
回答：
1.新房二手房看自己的需求，注重自住体验就买新的，注重保值就买二手的。
2.望京和亦庄，都挺好，也都能有不错的学区。这还是靠近一个人吧，选择在中间弄不好俩人都累，多数都是选择离一边近的。建议让小两口自己选吧，毕竟他们是具体使用人。房子是用来住的，用纯理性的投资去选择自住用房也不太合适。
打个比方这就跟吃饭似的，选择火锅还是烧烤，对于普通人来说主要看个人口味，营养热量什么的只是辅助参考。还有运动员和演员等专业工作的，才会主要考虑营养或热量，但这就容易影响到美食享受了。
3.如果以1000万之内的预算来说，那建议以亦庄为主，能买到更好的房子。而望京的价格偏高，保值升值好的更都是高品质小区，现在基本都10万左右，甚至更高。而亦庄，尤其是河西还处于发展阶段，价格还不太高，可选择余地大。
所以可以先看河西，次新房多，新房也有合适的，然后再看核心区，两边各有优势，都能买到很不错的。
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我和爱人在海淀上地上班，孩子也在这里上学，今年六年级，住上地东里。在流星花园还有一套三居，楼层很好，也挺舒适，不过小区有些老了，有了置换的打算。有如下几个想法：
1、孩子升初中后卖掉上地东里，预算1500w买一套投资，换租，保留流星花园。如果投资选哪里比较合适呢？
2、两套都卖掉，流星花园只能跟随大盘，保值增值都弱了，先卖出流星花园预算1100万，买新房，看过永丰中海汇德里下跃，奶西望京樾，大红门中海叁号院，投资来看哪里更合适？
或者考虑次新，由于不需要学区，不想买学区溢价高的，兼顾自住加升值，清河和西北旺，西二旗片区，哪里更合适呢？看过清河橡树湾，莱圳家园，上林溪，领秀新硅谷，西山华府，中海枫涟山庄。不知道哪个合适。然后把上地东里出售投资朱辛庄或者亦庄，一南一北，更看好亦庄虽然涨过一大波。
3、 两套都卖出，只考虑投资，换租，想听听章哥的建议？
回答：
1、我还真不好建议，赌性好像有点儿大似的，风险激进型的。北京的房子能跟随大盘就不错了，还有30%跟不上呢。比如下跃这种产品，开发商都头疼，但凡卖的出去谁费劲巴拉的弄成下跃啊？所以只能赌一把试试吧，不过考虑好，这种输赢一般不对等，赢了拿100，输了赔1000，而且输的概率还大。
其他两个也有赌的成分，赌政府和开发商都不太懂行，没理解地块的价值。因为一般来说，卖家都是把未来预期价值透支在现有价格之中了，尤其规划还是政府做的，房子是开发商盖的，他们大多数情况都是知道自己商品的价值的。也是赌一把试试吧，如果周边配套建设超出了规划，那就肯定是赢；按照规划完成就是拉平；但也有没按期完成的可能，那就是陪着站岗。
考虑好吧，北京近几年来赢的不多，新区站岗的在80%以上。要赌就赌望京樾吧，毕竟旁边有新北苑的案例。不过说实话，开发商自己都底气不足，否则能起这名字吗？
2、二手房肯定没新房的居住体验好啊，而且也没什么可赌的。这几个都是之前的升值挺好，以后如果物业能维持住品质，大概率还是略赢大盘。清河西二旗的学区溢价更低点儿，先看前几个吧。亦庄也行，溢价率跟清河的应该差不多，看以后的学区成绩了。
3、两套都卖出，和前边的差不多意思，都是赌一把。或者这么说吧，想赢把大的那就买新盘，风险越大的收益有可能越高，下跃尤其值得赌，不是天堂就是地狱。图个稳妥的再看清河一带二手的，这看自己的投资偏好。
不过提醒一句，保守投资者没有因为通胀而破产的，而赔钱多的基本都是想跑赢大盘的。
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目前住朝阳，孩子在私立，想改善住房。
1.新盘，望京樾，期房25年交付，目前价格待定，预计85000左右，120和155平四居，得房率不高，72%左右。
自认优势：位置好，上涨空间大；科技住宅，金茂恒温恒湿系统
劣势：平层，和老人住不方便
2.东坝奥园上跃复式，210左右，7-9层电梯板楼的顶层，自采暧，建于-
自认优势：两层，面积大，三代人住相互不干扰。
劣质：地块不好，楼老
我自住，但也希望房子升值，毕竟房款不是小数目。请问这2个项目怎么选？望京樾没地铁，目前周边什么也没有，上涨潜力真的很大吗？开发商说将来会和五环边的臻园价格（12.5万每平）持平。会吗？
奥园打算自己按需求简装一下，三代人应该会住得比较舒服，但是零几年的房担心越住越不值钱。
以上是个人认知，也不知道对不对。
回答：
1.在我看来一部分对吧，或者说对错没有标准，自己认为对的就是对的。对不对的无所谓，没标准。不过建议了解一些楼市情况，也就更好判断。
2.望京樾就是8.5万，北京这几年所有的新房都是限价的。既然是限价，那政府的定价依据是什么考虑过吗？是规划，规划中的配套。也就是说，这个价格是按照规划完成后的价值制定的。如果将来配套按规划完成，那就是正常价格；落后于规划，那就站岗；超出规划的预期了，自然上涨空间大。
这看政府的执行和开发商的配合吧。科技住宅看自己的喜好，前期次新房阶段是加分项，时间长了维护成本相对高。这是我们开发商增加额外项目多赚钱的手段，别太迷信，注重质量即可。这些年流行平层，相对更受追捧。但房子是用来住的，看自己的喜好吧。
3.奥园我写过回忆的小文章，可以搜着看看。的是三期了，当年售价6/7000。质量不错，早期的操盘人还住在这里呢（全家移民了，回国时居住），也侧面印证了质量。复式从自住角度看自己的喜好。投资角度不算优势，面积大也不算优势，所以就是自住为主。地段儿来讲相对算不错，否则当年李嘉诚也不会拿这里当噱头，东坝也是十大边缘集团留到最后的一个。小区确实老了点儿了，保值还行吧，从开始到现在都略赢大盘。如果能维持住品质，那或许趋势会延续。
4.注重自住就选新房，怎么都比二手的强。注重保值的稳妥就选二手的，没什么惊喜也没风险。新区是否上涨看配套，能在短时间内超出预期就会赢，看运气了。开发商说和臻园持平，有可能吧，信不信的在自己。零几年的无所谓，市区老公房5/60年代的还有的是呢，房产的价值由地段儿决定大部分。要不值钱早不值钱了，奥园一期是2002年9月开盘的，4800，现在不值钱到7万多了，看以后的发展吧。
5.提醒一下，平层和复式是自己的喜好问题，注重自住就选自己喜欢的，这是消费。但注重投资的话最好选大众喜好的，否则赚谁的钱去？当然，顶复的保值不好一般都在早期，价格差率稳定之后很难再改变，但是流动性大多数都是偏弱的，考虑好。
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